Охлаждането на имотния пазар продължава поредно тримесечие, а на годишна база спадът на сключените сделки се ускорява. В същото време цените на жилищата продължават да растат. Това прави пазарът на недвижими имоти много неустойчив, коментират експерти.
През третото тримесечие на 2026 г. са сключени 45 312 сделки с имоти, което е с 1,4% по-малко от предното тримесечие, но с 22.1% надолу спрямо същия период на миналата година, показват данните на Агенцията по вписванията. Нещо повече, третото тримесечие на 2026 г. се оказва най-слабото от 2019 г. насам по брой на сключените сделки.
Така за деветте месеца на тази година у нас са вписани общо 129 431 продажби, което е с 30 хиляди по-малко (19%) на годишна база и също е най-ниската стойност от 2019 г. насам.
Спадът на продажбите по градове
В София през третото тримесечие са вписани 7 282 продажби, с което за първите девет месеца броят им става 23 685 продажби. Това е понижение с 16.8% спрямо първите девет месеца на 2025 г.
В Пловдив през третото тримесечие са вписани 3 354 продажби, а за първите девет месеца - 10 612, което е с 11.8% под 2025 г.
Варна бележи най-голям спад от 26.3% годишно с вписани 2 853 продажби през третото тримесечие. От началото на 2026 г. до края на септември броят им е 8 363, което е спад от 21.6% спрямо 2025 г.
В Бургас въпреки по-доброто трето тримесечие спрямо второто с 2 047 продажби, се отчита 18.8% спад за деветте месеца спрямо същия период на 2025 г.
Неустойчив пазар
Състоянието на пазара на недвижими имоти е много неустойчиво, коментират експертите.
"Сделките намаляват, но цените остават високи и продължават да растат. В същото време купувачите стават все по-предпазливи и ограничават бюджетите си, докато продавачите все още вярват, че могат да получат желаната цена. Строителните предприемачи са изправени пред по-бавни продажби и част от тях отлагат започването на нови проекти", описа ситуацията Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на ERA България по време на проведения наскоро Real Estate Business Forum.
Според него същинската промяна на пазара на недвижими имоти тепърва предстои и тя ще бъде свързана най-вече с условията, при които се финансират покупките.
Засега банките в България не реагират на повишаването на основните лихви от ЕЦБ (два пъти през тази година – през юни и септември, с по 25 базисни точки), така както банките в редица европейски държави реагираха също с повишение на лихвите, отбелязва Владимиров. Той обаче очаква ефектът да се прояви у нас през 2027 г., като повишение на ипотечните лихви ще доведе до допълнително ограничаване на сделките и до забавяне на ценовия растеж. По последни данни на НСИ за второто тримесечие на тази година поскъпването на жилищата е с 4.5% спрямо първото тримесечие и с 15.5% на годишна база.
Над половината от сделките с имоти в страната вече се осъществяват с банкови кредити, като за София и големите градове делът е още по-голям, казва Владимиров. Според него възможностите на купувачите вече не зависят от ръста на заплатите или от наличните им спестявания - все по-важни ще бъдат цената на кредита и условията, при които банките са готови да го предоставят.
Банкерите са с по-умерени прогнози.
Леко повишение на ипотечните лихви е възможно едва през втората половина на 2027 г., като очакваното увеличение е от порядъка на 10 базисни точки, т.е. 0,1 процентни пункта, коментира по време на същия форум Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ в Първа инвестиционна банка
Той посочи факторите, които продължават да задържат ниска цената на ипотеките у нас - високата ликвидност и капиталова обезпеченост на банките, силната конкуренция между между тях, ниските лихви по депозитите и спецификите на използваните от банките лихвени методики.
"Ипотеките с най-ниски лихвени проценти постепенно ще станат достъпни за по-ограничен кръг кредитополучатели, което би повишило средното равнище на лихвите", предупреждава Вълчев.
Ако се въведе данък "свръхпечалба" за банките, това може да ограничи възможностите им да капитализират част от печалбите си и съответно да се ограничи готовността им да отпускат нови кредити. Това именно ще доведе и до корекция на лихвените проценти нагоре, смята Вълчев.
