София е презастроена, но винаги може повече. Задава се ударно застрояване на перифериите на столицата без гаранции, че няма да станем свидетели на квартали в стил “Манастирски ливади”. Усвояването на хиляди декари земя излиза на дневен ред, след като в края на годината изтече срокът за прилагане на ключови ограничения за периферните зони на града. Досега те можеха да се застрояват по изключение, след изрично позволение от СОС и гаранции от инвеститора, че е осигурено цялото финансиране на необходимите съоръжения на техническата инфраструктура.
Тези ограничения вече не съществуват и инвеститорите са свободни да строят по общия ред. Активността в тази посока вече започна. Ще станем ли свидетели на изграждането на нови безумни квартали с луксозни постройки и неадекватни улици и канализация?
Забравиха ли в общината за изтичането на сроковете?
Ограниченията за усвояване на така наречените територии за далекоперспективно развитие фигурират в специалния Закон за устройството и застрояването на Столичната община още от приемането му през 2006 г., паралелно с одобряването на Общия устройствен план на столицата. Тогава е преценено, че по периферията на града ще бъдат обособени резервни терени за далекоперспективно развитие. Законодателят тогава е поставил изискване до 2020 г. тези терени, които могат да са с различно предназначение - производствени зони, смесени многофункционални зони, озеленяване и т.н., да се усвояват само с изрично разрешение на СОС. “В този случай предвидените инвестиции трябва да включват и средства за изграждане на необходимите съоръжения на техническата инфраструктура”, гласи законовият текст.
През 2018 г. срокът за специалния режим на усвояване на далекоперспективните райони е удължен до края на 2025 г. Проверка в стенограмите на ресорната комисия за регионално развитие не показва по този въпрос да е имало спорове - имало е консенсус. Логиката на ограничението е ясна, като текстът цели такива територии да не се застрояват на парче и финансирането на инфраструктурата да е осигурено, коментират архитекти. В последната си редакция законът изрично предвижда инвестиционните инициативи да обхващат изцяло или в значителна степен съответната устройствена зона.
Няма как Столична община да е забравила за изтичането на този срок - в рамките му, макар и рядко, са допускани по изключение усвояване на подобни територии. Нещо повече - буквално дни преди изтичане на ограничението общината е изразила юридическа позиция по предложени промени в закона точно за същите далекоперспективни зони. Становището е изготвено във връзка с предложени много спорни промени, свързани с част от зоните за далекоперспективно развитие - за териториите със специално предназначение. Депутати от ИТН предложиха тези терени да могат да се третират като производствени зони, но общината възрази, че това приравняване на практика изменя незаконно общия устройствен план. В тази позиция, подписана от кмет, председател на СОС и съветниците Прошко Прошков и Бойко Димитров съвсем мимоходом в едно изречение е подметнато, че парламентът следва да удължи изтичащия в края на годината срок за усвояване на всички далекоперспективни територии.
Становището на общината е изпратено на 28 ноември 2025 г. Няма други свидетелства кметът Терзиев или други общинари да са изисквали спешни законови промени, така че ограничението да остане в сила.
Едно предлагаме - друго вършим
На фона на кратко заявеното желание ограниченията да бъдат продължени общината на практика е действала в обратна посока. На проведения последен за годината експертен съвет за устройство на територията на 16 декември 2025 г. - броени седмици след изпращането на становището до НС, са одобрени поне две точки, свързани с ПУП за далекоперспективни зони.
Единият от тези ПУП-ове вече мина и през СОС. Проектът за подробен устройствен план касае огромен имот на инвеститора “Чери гардънс” в Панчарево, като само част от терена попада в територия за далекоперспективно развитие. Целият терен е огромен - близо 200 декара, като различни части от него са предназначени за жилищно строителство, спорт, търговски дейност, училище, за обществено обслужване и логистика. От документите става ясно, че проектът се е забавил - първото му внасяне е от 2019 г., следва затишие, а после работата е подновена, като през 2024 г. СОС е дал изискваното по Закона за устройството и застрояването на Столична община изрично разрешение територията да се усвои преди 2025 г. с гарантирано осигуряване на финансиране за инфраструктурата. Това не се е случило. ПУП-ът е одобрен от СОС след изтичането на ограничителните изисквания в закона - на 12 февруари 2026 г.
Експерти коментират, че отпадането на изискването за финансово осигуряване на всички средства за инфраструктурата е много голямо финансово облекчение и ще улесни работата на етапи по проекта. В одобреното от СОС решение е уредено и орязване на имотите, тъй като за територията за пръв път се прави регулация, като по закон това орязване не може да е повече от 25%. “Намалението на имотите е по чл.16 от ЗУТ и осигурява територии за улици, детски градини и училища... Докато чл.15 от ЗУЗСО изисква ангажимент на частния собственик да изгради инфраструктурата”, коментираха експерти.
На същото заседание е минало и друго решение, свързано с терен за далекоперспективно развитие - два големи имота в Бухово с обща площ над 150 декара. Инвестицията е на “Кемикъл Иновейшън”, свързана пряко с един от собствениците на “Титан” Иво Иванов, като е предвидено на този терен да се изгради инсталация за препакетиране на полиизопренов каучук. По този проект е имало сериозни проблеми и Общинският експертен съвет за устройство на територията е заявил, че не приема отделни части като например план-схемите за канализация и предложеното отводняване на пътните платна. Въпреки сериозните забележки проектът е приет под условие. Няма данни засега този ПУП да е получил окончателно одобрение.
Какъв е залогът?
Зоните за далекоперспективно развитие всъщност покриват огромни територии. В момента няма публична информация каква част от тях вече са реално усвоени. Съгласно общия устройствен план териториите за далекоперспективно развитие възлизат на 6620 хектара, като 2690 хектара са в смесени многофункционални зони, 2050 хектара са жилищни територии, за озеленяване, спорт и атракции са 1650 хектара и др. Няма никаква яснота дали и кога ще има възможност ограничителният срок по закона за устройството и застрояването на Столичната община да бъде удължен.
