Растящите цени на жилищата в София ги правят все по-недостъпни за българските домакинства, а в 35% от столичните квартали се наблюдава ценови балон на имотния пазар.

Това сочат данните в тазгодишния доклад на икономистите от УниКредит Булбанк за достъпността на жилищата в страната. Според авторите на изследването, когато съотношението на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата е над 6:1, то те са "сериозно недостъпни". С други думи казано, сериозно недостъпни са жилища, за чието закупуване са необходими повече от 6 години спестявания на целия годишен брутен доход преди данъци на домакинство. 

През 2022 г. бе отчетен 13.8% ръст на цените на недвижимите имоти общо за страната. Тогава едно домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход (преди приспадане на данъците) в продължение на 6.7 години, за да си купи средно за страната жилище от 81 кв. м., показват изчисленията на УниКредит Булбанк.

В тази ситуацията, при която пазарът на имоти се оказва "сериозно недостъпен", са всички домакинства с ниски и средни доходи в страната, а това са 2/3 от населението. Хората с ниски доходи например трябва да спестяват над 12 години целия си годишен доход преди данъци, за да купят средно по размери жилище. Само за 10% от домакинствата с най-високи доходи в страната жилищата са достъпни - за тази група съотношението цени на жилища спрямо доходи е под 4:1.

Разбира се, разликите в достъпността на жилищата между големите и средните градове остават значителни. Най-недостъпни са жилищата в София, където по-малко от 10% от домакинства с най-високи доходи могат да си ги позволят през 2022 г.

Около 10% от домакинствата може да си позволят жилище във втория и третия по големина градове в страната - Пловдив и Варна. Бургас отбелязва резултат, близък до средния за страната - жилищата са достъпни за 30% от домакинствата. 

БАЛОНЪТ С ЦЕНИТЕ

Ценови балон е налице, когато в повече от половината от кварталите (локациите) в едно населено място цените на жилищата надвишават годишните доходи над 10 пъти, според авторите на изследването. Това означава, че купувачите могат да изплатят един средно голям апартамент, ако домакинството спестява годишните си брутни доходи повече от 10 години.

Засега по този показател в София като цяло няма ценови балон, но по данни за цените от 2023 г. в 35% от столичните квартали вече има двуцифрено съотношение на цена спрямо доход, т.е. над 10%. Броят на кварталите със силно надценени имоти расте в сравнение с предната година, когато делът им е бил 31%. 

Все пак в изследването се подчертава, че през 2023 г. данните за цени "продава" по данни на Имот.бг показват успокояване в ръста на цените на жилищата спрямо предната година. Освен това степента на прегряване на пазара на недвижими имоти в столицата е далеч от стойностите, отчетени по време на най-високата точка на балона с цените през кризисната 2008 г.

Въпреки това 73% от пазара на имоти в София е крайно недостъпен за домакинствата.

За да се върне пазара отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%, посочват авторите на изследването. Обратното, ако цените на жилищата останат фиксирани и целият преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с впечатляващите 89%. Такава корекция може да отнеме близо десетилетие, ако цените на жилищата останат без промяна. 

КЪДЕ СМЕ НИЕ

Данните за 2022 г. (последните налични), сочат, че достъпността на жилищата в София е близка до тази в най-големите градове на Канада - Торонто, Австралия - Мелбърн, втория най-голям град на САЩ - Лос Анджелис. Това са  все страни с далеч по-високи доходи от тези в България.

Ръст на цените от над 100% за период от седем години е отчетен в най-големите градове на повече от половин дузина европейски страни - Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските икономики. Стойности между 70 и 100% са отчетени в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия. На този фон, ръста отчетен в София за последните седем години (94%) също изглежда значителен, въпреки че ниското стартово ниво на цените на жилищата в българската столица може да се разглежда като смекчаващ фактор.

КАПАНЪТ НА НИСКИТЕ ЛИХВИ

В изследването се коментират факторите, които движат ръста на цените на жилищата у нас и в световен мащаб. Сред тях са и ниските лихвени проценти по кредитите.

С новата политика на ЕЦБ за повишение на лихвените нива, която се провежда през последната година, в ход е  процес на контролирано охлаждане на пазарите на жилища в Европа. Според Евростат към второто тримесечие на 2023 г. в една трета от европейските страни се отчита спад на цените на жилищата. Например националният индекс на цените на жилищата в Германия спада с 9.9%. 

България обаче стои извън общата за Европа тенденция. През второто тримесечие на 2023 г. цените на жилищата в България отчетоха втория най-висок ръст в Европа. В същото време България остава в капана на прекалено ниските лихви по ипотечните кредити, защото се оказа, че поради ограниченията на монетарната политика провеждана от БНБ в условията на валутен борд, лихвите по повечето ипотечни кредити са обвързани с лихвите по депозитите (от фирми и граждани), а не с основната лихва, определяна от централната банка, се посочва в изследването на УниКредит Булбанк.

Авторите коментират, че според някои анализатори прекалено ниските лихви по ипотечните кредити се дължат на голямата ликвидност в България, но подобно твърдение не може да обясни поне две неща. Първо, защо в други страни, които имат дори по-ниски съотношения на кредити спрямо депозити от тези в България (и следователно по-голяма ликвидност), са налице по-високи лихви по ипотеките. И второ, защо в България лихвите по всички останали категории кредити както за фирмите, така и за домакинства, се движат в синхрон с тези в Европа, докато лихвите по ипотечните кредити остават изключение.

България пропусна възможността да сложи край на периода на прекалено ниски лихви по ипотечните кредити, за разлика от всички останали европейски страни, се казва в проучването на УниКредит Булбанк за пазара на недвижими имоти.

Оттук нататък пазарът на жилища изглежда изправен пред два сценария.

При първия ще бъде пропусната възможността за контролирано охлаждане пазара на жилища в София чрез повишаване на лихвите. Те ще останат близо до сегашните нива като количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне при този бум на строителство на жилища през последните години. Достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон на пазара на имоти в София. Оттам нататък ще последва неконтролирано разплитане на натрупаните дисбаланси по болезнен за икономиката начин.

При втория сценарий, макар и с известно закъснение, България ще се присъедини към тенденцията на контролирано редуциране на натрупаните дисбаланси. Лихвите по ипотечните кредити ще се увеличат до над 4% и така няма да има толкова голяма отрицателна разлика между доходността по безрисковите активи (10-годишни държавни ценни книжа) и лихвите по ипотечните кредити. Ръстът на кредитирането ще се забави за една-две години и ще наблюдаваме значими регионални размествания в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Ще се забави кредитирането към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличаване обема на новоотпуснатите ипотечни кредити за Бургас, Стара Загора, Русе и всички средно големи градове, където цените са близо до равновесните и не се наблюдава опасно натрупване на дисбаланси.

Голямото увеличение на предлагането на нови жилища в София и намаляващото население ще способстват за по-нататъшно увеличаване на обезпечеността със жилища. Това ще бъдат важни фактори, които ще увеличат предлагането и в контекста на намаляващо търсене (поради процеса на нормализирането на цената на ипотечния кредит) би следвало да доведат до контролиран от властите спад в цените. Процесът ще трябва да се насочва внимателно, тъй като в София има значителен дял празни жилища, което сочи, че предлагането на жилища под наем може шоково да нарасне, ако се стигне до загуба на доходи от страна на домакинствата поради случващото се на пазара на труда.