Днес всички говорят за „презастрояване“. Говорят много и шумно. Истината обаче е неудобна: това, което виждаме в София, не е грешка, а резултат. Резултат от години лобистки промени, целенасочени тълкувания и административни решения, които подмениха логиката на закона в полза на икономически интереси.
Законът не е сбор от удобни изключения. Той е система. Когато тази система бъде разкъсана от частични текстове и тълкувателни писма, градът започва да плаща цената. София я плаща всеки ден – с липса на въздух, светлина, зеленина и нормален градски живот.
Огромните икономически интереси мотивираха корумпирани законотворци и администратори да въвеждат лобистки, нелогични и формално „законни“ промени и тълкувания, които особено през последните 7–8 години доведоха до пълно разрушаване на логиката не само на Закона за устройство на територията и подзаконовите нормативни актове, но и на Общия устройствен план на Столична община и нейния специален закон.
Пететажна сграда с 10 етажа
За да илюстрирам колко решаващи са нормативите и тяхното прилагане, ще дам пример, на който всички сме свидетели – Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство от 1995 г. Тя прави възможен абсурдът човек да може да живее на десетия етаж на 5-етажна сграда. Тогава беше „измислено“, че подпокривното пространство под мислената линия от 45 градуса не се брои за етажност. Така и днес се „любуваме“ на сгради, изцедени до последния квадратен сантиметър, с „покриви“, в които са разположени почти толкова етажи, колкото и в сградата под тях.
По-късно това беше ограничено с фиксирано разстояние от 4,5 м от последна плоча до кота било, но абсурдните сгради останаха – и ще останат част от облика на града до края на жизнения си цикъл, още 50-80 г.
С едно писмо - много небостъргачи
Абсурдът чл. 27, ал. 3 от ЗУТ (преди изменението от 2019 г.) също допринесе за „красотата“ на градската среда. Той е известен с това, че в ъглов имот със свързано застрояване няма ограничения за височина и интензивност на застрояването. Това доведе до масово „рисуване“ на измислени регулационни планове – уж за разделяне на един имот на три – с единствената цел да се заобиколят ограниченията.
По конкретен казус през 2007 г. е издадено тълкувателно писмо на МРРБ (изх. № 70-00-935/26.10.2007 г.), с което се допуска, че не е необходимо реално обособяване на три имота. С това изключение е построен и „Милениум център“.
Проблемът е, че това писмо – издадено за един конкретен случай – продължава и до днес да се използва като универсално основание за одобряване на устройствени процедури в София, включително след отмяната на чл. 27, ал. 3 от ЗУТ. Това е порочна и незаконосъобразна практика в НАГ на Столична община.
Най-фрапиращият пример е 215-метровата кула до „Парадайс“, с одобрен ПУП именно на базата на това писмо. Затова, докато бях главен архитект, подготвих становище до кмета и впоследствие беше издадена заповед за служебно изменение на плана, защото той е одобрен незаконосъобразно.
Защо можем да простираме на отсрещния балкон
Последната редакция на чл. 32 ЗУТ е от 2007 г. При преглед на стенограмите от законодателния процес става ясно, че разстоянието през улица при жилищни сгради следва да е по-голямо от височината на сградата.
Изключенията, свързани с т.нар. ослънчаване, се отнасят до вътрешни линии на застрояване, а не до разстояния през улица, както удобно се тълкува от проектанти и инвеститори. Замисълът на законодателя е бил ясен – да се допуска изграждане на атрактивни нежилищни сгради в жилищни зони, без да се нарушава ослънчаването и комфортът на съществуващите жилищни сгради.
В първите години след въвеждането си тази норма се прилагаше правилно. Допреди 2-3 години тя продължаваше да се спазва и в много от големите градове. За съжаление, в София целенасочено и в полза на определени проектанти и инвеститори тя започна да се прилага неправомерно. Резултатът: сгради с височина 50-60 м, разположени срещу жилищни сгради през улица от 9 м.
Заради тази порочна практика още през май 2025 г. поисках официално тълкуване от законодателя. Шест месеца по-късно такова все още няма. Но за сметка на това имаме тълкувателни писма, които унищожават възможността София да има защитени от застрояване зони за обществено обслужване, където да могат да се строят само детски градини, училища, болници и друга социална инфраструктура.
Една сграда – няколко корпуса
При комплексното застрояване започва следващата злоупотреба – тълкуването на схемите по Приложение № 2 към чл. 81 от Наредба № 7. Основната цел е винаги една и съща: да се докаже минималното възможно отстояние между сградите. На прост език – да можем да се здрависваме със съседа отсреща.
Когато това не се получи, започва убеждаване, че не става дума за няколко сгради, а за „една сграда с няколко корпуса“. Или че сградата е „смесена“, защото има паркинги и магазини, а жилищните части не трябвало да отговарят на изискванията за жилищни сгради.
Този абсурден модел е приложен при почти всички големи застроявания в София през последните 4–5 г., проектирани от ограничен кръг проектантски и надзорни фирми, които отлично познават вратичките, както и услужливи администратори, анонимни между кашоните с проекти в НАГ.
Дори след писмо на МРРБ от 16.07.2025 г. се стигна до абсурдното „тълкуване“, че пет сгради могат да се считат за една и че схемите в Наредба № 7 били „пожелателни“. Готово – това безобразие е узаконено.
Пример за подобно застрояване e „Капитол билд“, където видимо съществуват няколко високи жилищни сгради, но по силата на тълкувателното писмо те се третират като една. Огледайте се и следващия път, когато пътувате до работа и ще видите тези “тълкувания” на много места.
„Смесени“ сгради и узаконен абсурд
Легалната дефиниция за „сграда със смесено предназначение“ е въведена в § 5, т. 29а от Допълнителните разпоредби на ЗУТ (2019 г., изменена през 2021 г.). Според нея това е нежилищна сграда, в която жилищата могат да заемат до 60% от площта.
Под „жилище“ обаче се разбира единствено площта на самите апартаменти. Гаражи, паркоместа, стълбища, технически и общи помещения не се считат за жилища. Така на хартия сграда с над 10 жилищни етажа лесно може да бъде обявена за „нежилищна“.
Това не е архитектурна логика. Това е законодателен абсурд.
Абсурдът беше довършен с последните промени в Закона за кадастъра преди броени месеци, с които се въведе нов идентификатор – „жилищна сграда със смесено предназначение“. Такова понятие не съществува нито в архитектурната теория, нито в нормативната логика.
Предназначението като ключ към презастрояването
След въвеждането на чл. 147а ЗУТ през 2021 г. се създаде възможност главният архитект с един лист хартия да променя предназначението на сгради или части от тях. В София тези правомощия бяха предоставени на районните главни архитекти. След анализ на издадени такива актове иззех правомощията им по чл. 147а, защото контрол липсваше, а това беше поредната възможност за злоупотреба с качеството на живот, брутално заобикаляне на правилата и бездънна яма за корупцията.
Всяка снимка по бул. „Черни връх“ е нагледен пример за този модел – игра с наименованията на сградите, последвана от промяна на предназначението, и краен резултат: високи жилищни сгради на разстояние 6 метра една от друга.
Общественообслужващите зони и последната линия на защита
Постепенно се обезсмисли и зонирането в Общия устройствен план. След като жилищните и смесените зони по ОУП бяха изчерпани, започна натиск и върху общественообслужващите зони. Въпреки ясните дефиниции в ЗУТ и Наредбите, с указателни писма на МРРБ беше допуснато и в зона “Оо” да се реализира изцяло жилищно застрояване.
Така на практика в София вече няма реално зониране – всичко е „предимно жилищно“. Разликата е единствено в показателите и абсурдните отстояния.
На теория София разполага с ясно разграничени жилищни, смесени и обществено обслужващи зони. На практика обаче повечето от тях се третират като потенциал за жилищно строителство. Това нарушава баланса между функции и създава дългосрочни проблеми за градската структура.
Неработещи наредби и липса на воля
Картината се допълва от неработещите наредби в София за трафик анализите и зелената система. Внесла съм два мотивирани доклада за тяхното изменение през 2025 г. Въпросът е дали ще има политическа воля те да бъдат поправени.
Логиката на ЗУТ от 2001 г. е ясна и последователна. Всички лобистки, изолирани и несистемни изменения са в разрез с тази логика и са продукт на корупционни интереси.
Най-показателният пример е „Златен век“ (дори промените в закона често се наричат с неговото име) - от лобистките промени в законодателството, през тълкуванията, до крайния резултат: „законност“ на хартия и пълен срив на градската среда на практика.
Презастрояването не е случайност или неизбежност. То е резултат от конкретни законодателни и административни решения. Връщането на логиката в устройственото планиране изисква последователност, институционална отговорност и отказ от изключения, които подкопават системата.
И тук стигаме до въпроса „за кого е шампанското и за кого са сълзите“. Сълзите са за хората, които ще живеят десетилетия в тази среда. Шампанското е за онези, които превърнаха закона в инструмент за печалба.
Остава въпросът дали има воля това да бъде променено – или ще продължим да наричаме тази подмяна „демокрация“ и “свободен пазар”, въпреки че на практика всичко това е убийство на реалната конкуренция.
---
Богдана Панайотова беше главен архитект на София. Има над 12 години административен опит на ръководни длъжности като Главен архитект и шеф на РДНСК и 15 години опит като строителен надзор и резидент инженер по ФИДИК на големи инфраструктурни проекти, вкл Столичното метро.
