Силно занижени оценки е изготвила държавната фирма "Агролеспроект" по откритата от Брюксел наказателна процедура за замените на гори от периода 2007-2009 г. Както "Сега" писа, в резултат на нереалистичните оценки редица крупни бизнесмени вече имат да получават пари от държавата, вместо да й връщат, каквато е целта на наказателната процедура. С детайлен анализ на изготвените оценки излезе инициативата Зелени закони, която следи от близо сделките и сигнализира прокуратурата за поредните щети за държавата. "Сега" публикува със съкращения извадки от анализа, пълният текст може да бъде прочетен на zelenizakoni.com. 

Заменките на Красимир Гергов в Каварна

Красимир Гергов придобива 421 дка държавни гори на първа линия до морето между Балчик и Каварна чрез заменки със свързаните с него фирми „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ ЕАД (2008 г.) и „Про консулт 2004“ ЕООД (2009 г.). Част от заменените гори вече са превърнати в голф-игрище към едноименния черноморски голф-курорт. В съседство са заменките на "БГ Ленд Ко" ООД и "Минтекс-Георги Крумов" ЕТ. Оценъчните доклади и за четирите заменки са изготвени по изключително субективен начин, включително чрез прикриване на реалната информация за пазара на имоти в с. Топола и с. Божурец.

На първо място, в експертните оценки за придобитите от "БГ Ленд Ко" ООД и "Минтекс-Георги Крумов" ЕТ държавни гори като пазарни аналози за горски имоти са използвани 4 сделки с 34 имота, от които само една е на свободния пазар – с цена 9 лв./кв.м, и само тя е подходяща за пазарен аналог. Другите 3 сделки, сключени на видимо фиктивна цена от 0,18 лв./кв.м са прехвърляне на имоти между свързани фирми на Гриша Ганчев ("Лийдър" ЕООД, "Джитрейд" ЕООД и "Литекс комерс" АД), част от които са били придобити същата година чрез заменки с НУГ/МЗХ.

На второ място, и в четирите оценъчни доклада като пазарни аналози за сделки със земеделски земи са използвани предимно сделки за имоти, които са разположени на поне 3-4 км от крайбрежието – най-вече в района на ветрогенераторните паркове, или сделки с фиктивни цени (т.е. под 1 лв/кв.м). Тези сделки е следвало да не се използват като пазарни аналози. В оценките на „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ ЕАД и „Про консулт 2004“ ЕООД от 19 сделки само една е за имот, който е разположен в района на голф-игрищата, но с видимо недействителна цена от 1,5 лв./кв.м. В оценките на "БГ Ленд Ко" ООД и "Минтекс-Георги Крумов" ЕТ от 8 имота само 3 са в района на голф-игрищата.

Друг пример за липсата на обективност при изготвяне на оценките е фактът, че и в четирите оценителски доклада липсват сделки, които показват реалните пазарни нива в района на с. Топола и с. Божурец. Такива са например следните сделки:

- продажба от 08.03.2006 г. на 9 имота в с. Божурец с обща площ 60 дка с цена от 11 лв./кв.м;

-  ипотека от 26.07.2006 г. на 50 имота на „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ ЕАД в с. Божурец с цена 52 лв./кв.м;

- продажба от 12.03.2007 г. на имот №05009.200.302 в с. Божурец с цена 124 лв./кв.м;

-  ипотека от 09.05.2007 г. на 50 имота на „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ ЕАД с обща площ 232 дка в с. Божурец с цена 133 лв./кв.м;

- ипотека от 08.03.2008 г. на 50 имота на „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ ЕАД с обща площ 257 дка в с. Божурец с цена 122 лв./кв.м;

- продажба от 22.08.2008 г. на имот №05009.200.589 в с. Божурец с цена 273 лв./кв.м.

Заменките на Христо Ковачки в Рила

През 2007 и 2008 г. фирмите "Ел Ем Импекс" ЕООД, "Грейд 2004" ЕООД и "Агросим" ЕООД придобиват чрез заменки държавни гори между с. Говедарци и ски курорт Мальовица, и частично до Боровец, съответно с площ 1001,173 дка (на цена 4 лв./кв.м), 1157,515 дка (3 лв./кв.м) и 1282,082 дка (5 лв./кв.м). Заменените държавни имоти в полза на тези фирми се намират основно между с. Говедарци и к.к. Мальовица, където по проект на ОУП за ски курорт „Искровете-Говедарци-Мальовица“ от 2006 г. са били предвидени за изграждане хотели, ски писти и ски лифтове. В района на бъдещия ски курорт има основно частни земеделски земи, сделките с които са най-подходящи да бъдат използвани като пазарни аналози. Две от заменките на "Ел Ем Импекс" ЕООД се намират в к.к. Боровец, като единият имот е разположен до хотели.

В оценителските доклади за придобитите по тези сделки имоти като пазарни аналози за горски имоти са използвани:

- 2 сделки от 2007 г. за недостъпни горски имоти на между 1 и 3 км в сърцето на Лакатнишка Рила, с декларирани цени от 0.16 лв./кв.м, колкото е стойността на самата 100-120 годишна иглолистна гора в имотите. Едната сделка е между свързани лица;

- 1 сделка от 2009 г. за горски имот в дворно място над с. Говедарци, граничещ със заменките, с декларирана фиктивна цена от 1.88 лв./кв.м;

- 1 сделка от 2009 г. с 18 горски имота с декларирана цена от 3.93 лв./кв.м, които са идентични с горски имоти, придобити на същата цена от "Ел Ем Импекс" ЕООД през 2007 г. чрез замяна на гори с НУГ-МЗХ и препродадени на друга свързана с Христо Ковачки фирма – "Борико 2007" АД и др. 

В доклада за "Грейд 2004" ЕООД като пазарни аналози за земеделски земи за землището на с. Говедарци са използвани 48 сделки от 2007 г. със средна цена 0,75 лв./кв.м, но не с имоти от землището на с. Говедарци, а от землището на гр. Костенец, разположен на 30 км в посока североизток. В доклада за "Ел Ем Импекс" ЕООД като пазарни аналози за земеделски земи в к.к. Боровец са използвани 143 сделки от 2007/2009 г. със средна цена 0,62 лв./кв.м, но не за имоти в района на курорта, а в района на гр. Костенец и гр. Самоков. Като пазарни аналози за оценката на имот №23039.8.313 в землището на с. Доспей, граничещ със село Мала църква и Маджаре, т.е. в близост до бъдещия ски курорт, са използвани 28 сделки със земеделски земи със средна цена 0,32 лв./кв.м, но не с имоти от района, а предимно от землището на разположения на над 30 км в североизточна посока град Ихтиман. В доклада на "Агросим" ЕООД като пазарни аналози за земеделски земи за землището на с. Говедарци са използвани 53 сделки от 2007 г. със средна цена 1,11 лв./кв.м, но не с имоти от землището на с. Говедарци, а предимно от землището на гр. Костенец, разположен на 30 км в посока североизток.

Заменките в местността Камчийски пясъци

През 2007 г. свързаните фирми "Бета форест" ЕООД и "Мирта инженеринг" ЕООД придобиват чрез заменки държавни гори в района на Камчийски пясъци с площ съответно 1364,067 дка и 1344,763 дка на цена 9 лв./кв.м. В съседство на тях са заменките на "Сий форт" ЕООД, "Миджур-В" ЕООД и Гладиола Генова. Всички тези имоти са разположени на първа линия до морето между курортите Шкорпиловци и Камчия, в землищата на с. Ново Оряхово и с. Шкорпиловци, което ги прави най-атрактивните в района от инвестиционна гледна точка. 

В експертните оценки за заменените държавни гори в района на Камчийски пясъци като пазарни аналози - продажби на земеделски земи в землището на с. Ново Оряхово, са използвани 39 сделки от 2007/2008 г. със средна цена 0,80 лв./кв.м, а за землището на с. Шкорпиловци са използвани 17 сделки от 2007/2008 г. със средна цена 0,90 лв./кв.м. Единственият използван пазарен аналог за продажба на гори не е сделка на свободния пазар, а продажба от 2007 г. на държавна гора в имот №83404.238.3 въз основа на административно определена цена от 6,50 лв./кв.м в полза на частната фирма "" ЕООД, притежаваща сградите в имота.

Така изготвената експертна оценка изобщо не може да се приеме за коректно извършена поради следните причини:

1. Недопустимо е използването като пазарни аналози на продажби от МЗХ/НУГ/ДАГ на държавни имоти, тъй като продажната им цена е била административно определена, а не от свободния пазар.

2. Не е посочено какви конкретно сделки са включени в обобщените справки и въз основа на какви критерии, което прави оценката крайно субективна.

3. В тези справки попадат земеделски земи, които са до 5 км отдалечени от брега (заб. в землището на с. Ново Оряхово най-близките до морето частни имоти са на над 1,5 км от него!). Повечето частни земи (с изкл. на крайбрежието при с. Шкорпиловци) са без достъп до път и без инвестиционен потенциал или други атрактивни характеристики. В оценката не са използвани никакви коефициенти за корекция на цените с оглед на параметри като размер на имотите, достъп до инфраструктура, атрактивност, перспективи за урбанизиране и т.н.

4. В тези справки със сигурност са включени голям брой сделки, при които с цел неплащане на местни данъци и нотариални такси са декларирани недействителни (т.нар. нереални или симулативни) цени, често около 1000 пъти по-ниски от реалните пазарни цени. Например при сделката от 12.06.2006 г. за имот №027012 с площ 11 001 кв.м в землището на с. Ново Оряхово, до главен път и на 1,5 км от морето, е декларирана цена от 0,01 лв./кв.м. А при сделката от 2009 г. за имот №016019 с площ 1440 кв.м. във вилната зона на с. Шкорпиловци и на метри от морето е декларирана цена от 0,06 лв./кв.м, докато при ипотека от 2005 г. за съседните имоти №016007 и №016008 оценката на банката е била над 37 лв./кв.м.

5. В оценката се твърди, че липсва информация за сделки за 2006 г. Бърза проверка в имотния регистър показва обаче наличието на поне 10 сделки в землището на с. Шкорпиловци за 2005 и 2006 г., при това на цени между 50 и 100 лв./кв.м, като в интернет обяви от 2007 г. цените в Шкорпиловци са достигали 140 лв./кв.м.

6. Налице са и явни доказателства за манипулации на оценителските доклади за заменките на "Бета форест" ЕООД и "Мирта инженеринг" ЕООД. В тях е заличена сделка от 2006 г. с цена от 186 лв./кв.м, посочена обаче в оценителския доклад за заменката на Гладиола Генова за имоти №242007 и 242008 (разположени на метри от имотите на двете фирми). В резултат на тази манипулация, пазарната оценка за държавните гори, придобити от Генова на 18.11.2008 г., е 38 лв./кв.м, а за заменките на "Бета форест" ЕООД и "Мирта инженеринг" ЕООД от 07.05.2007 г. – 2 и съответно 1 лв./кв.м, или от 20 до 40 пъти по-малко при административно определена цена при сключване на сделката от 9 лв. на кв. м.

Така вместо двете свързани фирми да върнат имотите или да възстановят незаконна държавна помощ от 140 000 000 до близо 250 000 000 лв. – разликата между административната цена от 2007 г. и реалните пазарни цени в района, сега според пазарните оценки "Мирта инженеринг" ЕООД ще трябва да получи от държавата 366 990 лв. като „надвзета“ сума при заменката с НУГ-МЗХ, а "Бета форест" ЕООД да доплати едва 137 943 лв.! 

Заменките на Гриша Ганчев в м. Иракли

През 2008 г. Гриша Ганчев чрез фирмата си „Литекс Комерс“ АД придобива чрез замяна 873 дка държавни гори в м. Иракли. Цената им към 2008 г. според държавните експерти е била 9,4 мил. лева или 11 средно лв./кв.м, което е многократно под реалната им цена с оглед на изключително атрактивното им разположение от инвестиционна гледна точка - заменените държавни имоти в полза на "Литекс Комерс" АД се намират на първа линия до Черноморския бряг в м. Иракли. В района има основно частни земеделски земи, сделките с които са най-подходящи да бъдат използвани като пазарни аналози. В близост до тях са заменките и на "Лазтурс" ЕООД, "Миджур-В" ЕООД, "Маркетинг-В" ЕООД и "Адко Мобил" ЕООД.

В докладите за заменените гори и на петте фирми като пазарни аналози са използвани много сделки, при които видимо са декларирани недействителни/симулативни цени с цел неплащане на местни данъци и нотариални такси, поради което не е следвало да бъдат използвани. Така например:

- В докладите за "Литекс Комерс" АД и "Лазтурс" ЕООД в справките с пазарни аналози за гр. Обзор от 10 сделки 3 са с цени под 0,30 лв./кв.м Имотите се намират в покрайнините на града, като единият е урбанизиран. В близост се намира друг имот (53045.227.4), за които в справката със сделки е посочена реална пазарна цена от 90 лв./кв.м, т.е. 300 пъти повече. 

- В доклада за "Литекс Комерс" АД в справките с пазарни аналози за с. Емона от 6 сделки 1 е с цена под 0,50 лв./кв.м , касаеща имот № 27454.14.12, който се намира до брега под с. Емона. В района се намират други имоти от справката, с декларирана цена от 16 лв./кв.м, т.е. 30 пъти повече.

- Отделно в доклада за "Литекс Комерс" АД за с. Емона се сочи, че липсва информация за сделки от 2006-2007 г. в с. Емона, но бърза справка в Имотния регистър показва, че има такива – например сделка с купувач "Сердика пропъртис" АД от 28.11.2007 г. за 5 земеделски земи в с. Емона на цена 28 лв./кв.м (прил. 3.4). В справките за гр. Обзор не е включена и ипотека от 26.12.2006 г. в СИБанк, при която 3 ниви в м. Топрак тарла са оценени от банката на 145 лв./кв.м (прил. 3.5).

- В докладите за "Миджур-В" ЕООД, "Маркетинг-В" ЕООД и "Адко Мобил" ЕООД в справките с пазарни аналози за гр. Бяла от 3 сделки с гори за 2 са декларирани цени под 0,51 лв./кв.м (за имоти № 07598.119.1 и 07598.11.24), като за вторият имот е посочена друга сделка месец по-рано със съвсем друга цена 28 лв./кв.м.

- В докладите за "Миджур-В" ЕООД в справката с пазарни аналози за гр. Бяла от 13 сделки със земеделски земи в м. Карадере за 9 са декларирани цени под 5 лв./кв.м, като част от имотите в тези 13 сделки (напр. имоти №07598.15.12, 07598.15.22, 07598.15.29 и др.) са били закупени първоначално от чуждестранни инвеститори на цена от 20 лв./кв.м и дни по-късно препродадени на "Мадара Бяла Норд" АД на фиктивна цена от 0,15 лв./кв.м (т.е. 130 пъти по-ниско).