И 2025 г. е белязана от бум на жилищно кредитиране въпреки въведените рестрикции на БНБ. По данни на БНБ в края на декември обемът на жилищните кредити достига 32.9 млрд. лв., което е скок от 28.2% спрямо декември 2024 г. 

Ръстът на  отпускане на жилищни заеми се засилва с наближаването на датата за влизане в еврозоната - от юни насам обемът на новоотпуснатите жилищни заеми всеки месец надхвърля 1 милиард лева, като през декември достига рекордните 1.4 млрд. лв.

Основен фактор за засиленото търсене на жилищни заеми са не само очакванията на купувачите за скок на цените на имотите при влизането на страната в еврозоната. Този интерес е стимулиран и от ниските лихви, на които банките почти неизменно отпускат ипотечни заеми през последните три-четири години.

През цялата 2025 г. средната лихва се задържа малко под 2.50%, а годишният процент на разходите бе под 3%. В края на декември средната лихва по ипотечните заеми е 2.48%, а ГПР е средно 2.90%.

Потребителските заеми за домакинствата също нарастват, макар и не с толкова бързи темпове като ипотечните. В края на 2025 г. те достигат 21.348 млрд. лв., което е с 13.3% повече от декември 2024 г. При тях лихвите са по-колебливи - в първата половина на 2025 г. средната месечна лихва по-често бе под 9%, но след това леко се повиши и в края на 2025 г. е 9.43%. С допълнителните такси и разходи цената на потребителския кредит в края на декември е средно 9.76%.

ТЕНДЕНЦИИ

Наблюдатели на пазара на недвижими имоти посочват, че обемът на ипотечното кредитиране силно нараства не защото банките отпускат повече на брой заеми, а заради по-големия размер на новите ипотеки вследствие на повишените цени на имотите. За 2025 г. скокът на цената на квадратен метър е 15%, а в София - 20%, колкото и предната 2024 г.

Тези по-високи цени, както и рестрикциите, наложени от БНБ в края на 2024 г., са отстранили от пазара част от потенциални купувачи.

"Основните участници на ипотечния пазар в момента са купувачи с доходи над средните за страната“, коментира Петър Илиев от Кредитланд пред "Моите пари". Част от тях купуват по-големи жилища за собствени нужди, други купуват имоти с инвестиционна цел. Популярни са и кредитите за покупка на ваканционни имоти у нас и в чужбина, при които се ипотекира настоящо жилище в голям град, за да се финансира покупката на ваканционния имот.

Друга тенденция е нарастването на средната възраст на кредитополучателите – това са хора със стабилна професия и квалификация, които купуват жилища за децата си или с инвестиционна цел, отбеляза консултантът. По-младите при сегашните ценови нива обикновено нямат нужните спестени средства и достатъчно високи доходи, за да предприемат такава стъпка.

"Показателно за тази тенденция е, че през 2024 и 2025 г. три от големите банки увеличиха критерия си за максимална възраст при изтичане срока на кредита до навършване на 75 години на кредитополучателя. Така се предлагат по-дълги срокове за кредитиране на кредитоискателите над 40-годишна възраст“, посочва още Илиев.

ПРОГНОЗА

Политическата несигурност и заявките за увеличения на данъци може да изиграят отрезвяваща роля при вземане на решения за покупка на жилище с ипотека. Освен това анализатори прогнозират задържане на доходите у нас, чието увеличение през последните две години също бе стимул за теглене на банкови заеми.

"Все пак срив в търсенето на ипотеки няма да има, но няма да видим и скоковете на пазара от 2021, 2024 и 2025 г.“, смята Илиев.

Според него предлаганите лихвени проценти вероятно ще останат на текущите си нива или ще се придвижат минимално нагоре до края на 2026 г. Ако пазарът на ипотечни кредити продължи да расте с темповете от 2025 г. обаче, може да очакваме по-сериозни рестрикции от БНБ по отношение на съотношението дълг спрямо доход или по-нисък процент на финансиране спрямо стойността на имота.