И за най-големите лаици е видно, че законът за устройство на територията е врата в полето. Доказателствата са навсякъде около нас - невъзможни отстояния, натикани една в друга сгради, абсурдни анализи, че строежът на огромни сгради няма да повлияе негативно на трафика. Законът е пълен с писани в частен интерес текстове, като това са градски легенди и зад някои от алинеите направо може да се посочи в скоби за кой обект са приемани. Разбира се, законодателните врати в полето не са изготвяни за дребни собственици.
Последният случай, свързан с огромни интереси по линия на тълкуването на закона за устройство на територията, излезе на светло покрай оставката на главния архитект на София Богдана Панайотова. Извън конкретния разрив в отношенията с Васил Терзиев по структурата на общината, Панайотова е настъпила интересите на големите инвеститори по линия на няколко ключови текста за прилагането на ЗУТ и Закона за устройството и застрояването на Столичната община. Те наистина касаят потенциални щети за частния интерес в размер на милиони за сметка на по-обрани обеми на сградите в София, а и в цяла България. Кои са тези текстове?
Може ли да построиш небостъргач на най-тясната уличка?
Може би най-горещата тема, повдигната от бившата главна архитектка на национално ниво, е за начина на прилагане на ключов текст от ЗУТ - за разстоянето между жилищните сгради през улица (чл. 32, алинеи 1-3). В момента законът гласи, че разстоянието през улица е по-голямо или равно на височината на самите сгради. В алинея 3 е направено уточнение, че при определяне на това разстояние височината на сградата, която е по-благоприятно разположена и се явява засенчваща, се намалява с височината на първия и следващите нежилищни етажи от засенчената сграда.
Как се прилага този простичък уточняващ текст?
Краткият е - разнопосочно. От питане на Богдана Панайотова, изпратено до МРРБ и до НС става ясно, че в практиката този текст може да води до проектиране на огромни сгради, надхвърлящи в пъти разстоянието през улица, в случаите, в които те са разположени от засенчената страна. Това става възможно чрез следното четене на закона - проектанти и строителен контрол считат, че даденото уточнение в ал. 3 как да се определя височината на засенчващата сграда - с приспадане на нежилищни етажи на отсрещната засенчена постройка, прави тази височина определяща. Това, считат привържениците на този прочит на закона, дава право да се отчита само височината на засенчващата сграда, без да има значение колко е висока отсрещната засенчена постройка.
Привържениците на този прочит изтъкват, че отчитането на ослънчаването и степента на засенчване през улица е основната цел на задачата да се определи разстояние през улица и това е преследвал законът като дух.
Други юристи оспорват този прочит на закона
“Чл. 32, ал. 3 не дава право сградата от по-неблагоприятната посока да бъде с неограничена височина. Ако се чете текста на този член от закона в цялост, уточнението в алинея 3 не отменя общото ограничение - че разстоянието през улица следва да е по-голямо или равно на височините на сградите. Текстът на алинея 3 само пояснява как се изчислява височината на сградата в по-благоприятната посока за ослънчаване”, гласи този алтернативен прочит.
Точно такъв пример е посочила в питането си до МРРБ и НС бившият главен архитект на София Богдана Панайотова. В писмо, изпратено в края на май до МРРБ, Панайотова изтъква, че при прилагането на този ключов текст от закона е установена противоречива административна практика, която изисква изрично тълкуване.
"Може ли при улица с ширина 9 метра ...сградата от по-благоприятната посока да е с височина 9 метра (съобразена с нормата), а срещуположната срещу нея жилищна сграда да е например 50-70 метра, несъобразявайки се изцяло с нормата поради това, че не е засенчваща сграда", пита Панайотова. "Това ли е бил смисълът при създаване на нормата и ако е така, защо не е допълнен изричен текст, какъвто има в ч. 32, ал. 2 от ЗУТ", допълва Панайотова. Тя е категорична, че при приемането на текстовете в далечната 2007 г. замисълът не е бил такъв и има стенограми в тази посока в архива на Народното събрание. Панайотова допълнително е попитала МРРБ следва ли административен орган да се съобразява с писма указания, давани от МРРБ и ДНСК, в случая, че не те представляват тълкуване по смисъла на закона и има разнопосочни мнения по една и съща нормативна уредба.
Въпросът за даваните указания по прилагане на закона не е случаен. По темата разстояние през улица ДНСК е на точно обратното мнение от Панайотова. През юли в ДНСК са постъпили серия от питания, зададени официално от Камарата на архитектите в България, вероятно след натрупване на напрежение по въпроса. Питането за прилагането на правилото за разстояние през улица е въпрос номер 1 в изпратеното от КАБ писмо. По него ДНСК отговаря точно в обратната посока от становището на Панайотова, като изрично разяснява, че височината на засенчващата сграда е определяща за изчисляване на минималното разстояние.
По това ключово питане на бившия главен архитект към МРРБ отговор още няма - писмото е препратено на Народното събрание, в ресорната комисия за регионално развитие, коментира пред "Сега" Панайотова.
Тази невинна игра на превратно четене на алинеи касае хиляди квадратни метра разгъната застроена площ и финансови интереси за милиони. "Пунктуалното прилагането на закона във вида, в който е приет, би било равносилно на отрязването на цели етажи от проектирани сгради и много по-малки обеми застрояване", коментира Панайотова. Тя е категорична и че ДНСК е надвишила правото си да дава тълкуване по ЗУТ, като на практика дописва закона.
Какво ще се случи и ще има ли становище на Народното събрание предстои да видим. Можем само да гадаем колко сгради междувременно ще бъдат разрешени на база “благоприятния” прочит на закона, направен от ДНСК.
Може ли в зони за обществено обслужване да се строят изцяло жилищни сгради
Другата започната битка от Панайотова, която касае само София, е за прилагането на една от зоните в Закона за устройството и застрояването на Столичната община - за обществено обслужващи дейности. Това са малко на брой територии в София, предвидени за предимно обществени функции - сгради на образованието, културата, административни и социални сгради. "Идеята на тази зона беше да се разтоварят все пак част от териториите от жилищни функции и градът да може повече да диша", коментира Панайотова. С оглед на това до 2018 г. в Закона за устройтвото и застрояването на Столичната община е предвидена изрична забрана в такива зони да бъдат изграждани сгради с изцяло жилищни функции. През 2018 г. обаче тази изрична забрана отпада и в закона остава единствено уточнението, че зоната е предназначена предимно за обекти на общественото обслужване.
Панайотова е поискала тълкуване от МРРБ след като зоната е предимно за обществено обслужващи дейности следва ли в нея да се изграждат изцяло жилищни сгради и отговорът по този въпрос е - да. Юридическото тълкуване тук е, че след като през 2018 година изричната забрана за изцяло жилищни сгради е отпаднала, такива могат да бъдат изграждани. "Аз се надявах на по-благоприятно за обществения интерес тълкуване. Така губим характера на тези територии като обществени", счита бившият главен архитект.
Казусът отново касае интереси за милиони. На базата на обратното тълкуване - че сградите не следва да са само за жилищни нужди, от екипа на Панайотова през август месец е върнат проект за подробен устройствен план за изграждане на жилища в комплекс в "Триадица" на "Артекс инженеринг". През декември по този проект бе проведено второ обществено обсъждане, като част от строителните параметри са занижени - предвидено е изграждане на 7000 кв. м. обществено обслужване и 21 000 кв. м. жилища, като фирмата се е наела да намали част от височините и да дари част от терена на общината. Темата за характера на зоните за обществено обслужване така или иначе касае много други инвеститори.
Напред към официално позволеното презастрояване
Както "Сега" вече писа, до тежко презастрояване води и друг текст в Закона за устройството и застрояването на Столичната община, уж въведен с обратната задача - да регулира ъгловите имоти. С въпросния текст - 16в, включен в закона по инициатива на бившия главен арихеткт Здравко Здравков, при ъглови имоти със свързано застрояване на двете странични линии бе позволено надхвърляне на коефициента на интензивност за застрояването. Колкото по-висок е коефициентът на интензивност, толкова по-голямо РЗП може да се изгради. С чл. 16в от ЗУТ бе официално позволено интензивността на застрояване да може да се надхвърля 50% за имоти от 500 до 1500 кв. метра и с 25% за имоти от 1500 до 3000 кв. метра. Както "Сега" писа, прилагането на тези текстове води до много сериозно застрояване, като с цел максимално възпозване от подволените добавки над коефициентите имотите често нарочно се разделят на няколко ъглови имота. От 2018 г. насам по тази "рецепта" в София е застроен огромен допълнителен обем РЗП.
