Как членството на България в еврозоната и смяната на лева с единната европейска валута ще се отрази на пазара на недвижими имоти у нас? Ще се успокоят ли цените на жилищата? Ще продължи ли активното ипотечно кредитиране и какво ще стане с лихвите?

Тези въпроси вълнуват както кандидат купувачите, за които имотите стават все по-трудно достъпни, така и потенциалните продавачи, които от година-две са в изчаквателна позиция с надежда за още по-високи цени. Силно заинтересувани от развитието на ипотечния пазар са и строителните предприемачи, които в последните години ускорено изграждат нови жилища в големите градове в отговор на засиленото търсене.

Всеобщо мнение на брокери и кредитни посредници е, че 2026 г. ще донесе успокоение на пазара на жилища. Още от третото тримесечие на 2025 г. те отчитат, че 

охлаждането на пазара вече е налице

Ако за първите шест месеца на 2025 г. статистиката отчита рекордните 66 803 сделки с недвижими имоти, които са с 30% повече от същия период на миналата година, то през третото тримесечие годишният ръст на сделките се забавя до 17-18%. 

"Първата половина на 2025 г. премина под знака на висока активност - сделките се сключваха много бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът „да не се изпусне моментът“ водеше до ударно търсене на практика в цялата страна“, казва Полина Стойкова от "Бългериън пропъртис".

По нейни наблюдения малко след официалното решение през юли България да влезе в еврозоната от началото на 2026 г., пазарът на имоти се успокоява, особено в София. Купувачите също заемат изчаквателна позиция до приемане на еврото, а продавачи само тестват пазара с високи цени, без спешна нужда от продажби. "Това създава усещане за временно забавяне през второто полугодие. Очакванията бяха еуфорията на имотния пазар да се запази до края на годината, но пазарните участници станаха по-предпазливи", казва Стойкова.

"От септември насам потенциалните купувачи забавиха активност - запитванията при нас са с 15% до 25% по-малко", отбелязват и от "Имотека". "Това е така, защото пазарът отся онези потребители, които по-скоро се оглеждаха, водени от общата еуфория, без да имат нужните спестявания“, пояснява Явор Пейчев, изпълнителен директор на "Имотека".

"От друга страна, купувачи от типа на тези, които придобиха имоти през първата половина на тази година, за да съхранят стойността на парите си преди еврозоната, също вече ги няма на пазара. В момента на пазара са реалните клиенти, които купуват, защото имат нужда от жилище. Така броят на сделките се върна на нивата от 2024 г., която беше по-здравословна година за пазара спрямо развитието на икономиката", коментира Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD Homes.

Савов очаква през следващите две-три години предлагането на жилища в нови сгради да намалее. Тази година е била пикова за продажбите на ново строителство, но това са проекти, започнати преди две-три години. „От средата на миналата година се наблюдава процес на забавяне на разрешенията за строеж в София и ефектът ще се усети през 2027 и 2028 г.“, предупреди той.

Според кредитния консултант Тихомир Тошев пазарът започва да се регулира сам след периода на "пренавиване" заради приемането на еврото и очакването за поскъпване на имотите. "Част от рисковите играчи се изтеглят и това ще продължи и през 2026 г. Следващата година очаквам спад от 20% при сделките с имоти“, прогнозира Тошев.

Това успокоение на пазара ще доведе и до

забавяне на ръста на цените през 2026 г.

Според експертите двуцифреното увеличение на цените на жилищата, което наблюдавахме през последните години, ще приключи с 2025 г. "Най-вероятно през пиковата за българския имотен пазар 2025 г. ръстът на цените на национално ниво ще е със 17-18%. В следващите 2-3 години цените ще растат с доста по-бавни темпове - между 5% и 10%", прогнозират от Национално сдружение "Недвижими имоти".

В София през третото тримесечие средната цена на закупените жилища достигна 2300 евро на квадратен метър, което е годишен ръст от 25%. Брокери казват, че почти не са останали столични квартали с цени под 2 000 евро на квадратен метър. 

Коефициентът на достъпност на жилищата обаче се влошава, защото ръстът на цените им значително изпреварва този на доходите. "Намалената активност на купувачите през втората половина на 2025 г. подсказва, че пазарът в София може би е достигнал до моментен „таван" в цените", смята Полина Стойкова. Затова тя и други брокери смятат, че догодина цените на жилищата няма да растат повече от темпа на инфлацията, т.е. няма да има реално поскъпване.

Освен това прогнозите са, че през 2026 г. жилищният пазар в България ще се раздели по-ясно по качество - първокласните проекти ще запазят високите си цени благодарение на съвременния дизайн и екологичните характеристики, а по-старите имоти ще загубят привлекателност.

От изключително значение за пазара на недвижими имоти е

как ще се развие кредитирането след приемането на еврото

Близо 70% от сделките в момента се извършват с банкови кредити - основно за финансиране на покупки на жилища ново строителство.

България ще бъде може би страната с най-ниски ипотечни лихви в еврозоната. По последни данни на БНБ средният лихвен процент на ипотечните кредити към края на ноември е 2,48%, което е с близо 1.5 процентни пункта под нивата в еврозоната.

"Не се очакват големи промени в условията за кредитиране след приемането на еврото. Банките ще запазят ниски лихвите по ипотечните кредити в следващите шест месеца, както и активното финансиране на нови строителни проекти през 2026 г.", прогнозира консултантската компания Colliers. 

Банките също посочват, че лихвите ще останат ниски през 2026 г., тъй като са с висока ликвидност. 

Всъщност експертите се разделят в мнението си за нивото на ипотечните лихви. Според Мирослав Владимиров, зам.-председател на Асоциацията на кредитните посредници, банките ще преминат към нов начин на ценообразуване на кредитите. "Моето лично мнение е, че до края на 2026 г. банките ще закачат плаващите ипотечни лихви към  Euribor като базова лихва", коментира Владимиров. На практика това означава лек ръст на ипотечните лихви до над 3%.

Освен това Владимиров прогнозира появата и нови продукти на пазара на ипотечни кредити до края на 2026 г. и в следващите години. В момента банките предлагат единствено кредити с плаваща лихва. "Ще видим по-разнообразен пазар, който ще позволява на домакинствата не просто да изтеглят ипотечен кредит, а да го управляват – например, продукти с фиксирана лихва или хибридни варианти между плаваща и фиксирана лихва“, посочва Владимиров.

Други експерти прогнозират, че освобождаването на задължителните минимални резерви на банките след влизането в еврозоната още повече ще стимулира кредитирането при сегашните ниски лихви. Това ще даде допълнителен тласък на сделките с жилища.

„След присъединяването на България към еврозоната ставката на задължителните минимални резерви на банките ще се понижи от 12% в момента до 1%. Това ще освободи ресурс на тези институции от 15-18 млрд. лв. за допълнително отпускане на ипотечни кредити“, смята Явор Пейчев от "Имотека".

Икономисти и финансисти обаче предупреждават за

опасността от продължаващ бум в ипотечното кредитиране,

който е една от причините за висока инфлация. И за пореден път предупреждават за опасната тенденция от изпреварващ ръст на кредитите и на цените на имотите спрямо ръста на доходите. 

"Вече има голямо насищане на ипотечни кредити - те са над 31 млрд. лева, а броят им е около 220 хиляди. Практически всеки четвърти-пети работещ носи ипотечен кредит. Няма много място за допълнително нарастване на търсенето", казва д-р Боян Иванчев, финансист и преподавател в УНСС.

Според него освобождаването на минималните задължителни резерви след влизането на страната ни в еврозоната не е задължително да доведе до падане на лихвите и до засилване на бума в ипотечното кредитиране. Освободените между 15 и 18 млрд. лв. могат да бъдат депозирани в ЕЦБ, където ще носят лихва от 2% при 0% досега", смята Иванчев.  „Влизането в еврозоната означава синхрон с лихвите на Европейската централна банка и с трансмисията на кредитната политика", казва още Иванчев.

Наскоро на форум за ефектите върху пазара на недвижими имоти от присъединяването ни към еврозоната представител на Банка ДСК обяви очаквания за успокояване на ипотечния пазар. "Цените на имотите и достъпността до кредити ще останат стабилни и след 1 януари 2026 г., но сегашният ръст на ипотечното кредитиране от 26-27% на година се очаква да спадне до по-здравословните 15% годишно", посочи Пламена Тотева, директор „Пазар ипотечни кредити“ в Банка ДСК.

Икономисти прогнозират и ново затягане от страна на БНБ на условията за отпускане на ипотечни кредити.