Какви са правата и отговорностите на едно лице, което ползва един имот, без да му е собственик?

В.С., София

Ползвател на имот се подчинява на правилата на Закона за собствеността (ЗС), където е натъртено, че това ограничено вещно право включва "правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея, без тя да се променя съществено". Изрично е определено, че ползвателят не може да отчуждава това свое право, което означава, че то винаги е лично и не може да се прехвърля. 

У нас учредяването на правото на ползване е нещо често случващо се, поне колкото например правото на строеж. Това е така, защото има много случаи, в които собственост на имот се прехвърля на друго лице чрез продажба, дарение, по договор срещу издръжка и гледане, но досегашният собственик си запазва правото на ползване, включително и доживотно върху него. Това най-често се прави от баба, дядо, родители, които прехвърлят имоти на внуци или деца. По този начин често се избягват роднински проблеми и се преодоляват страховете на възрастните, че могат да бъдат изгонени от собствения им, продаден или дарен на деца или внуци, имот. Този способ обаче може да се избере и при покупко-продажба между непознати хора. При всички положения в нотариалния акт е добре и дори задължително изрично се посочва, че се прехвърля собствеността, но съответният продавач си запазва правото на ползване за определен срок или пък до смъртта си.

Иначе по закон правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако то не е учредено за по-кратък срок. Това означава, че може да се учредява право на ползване и срочно - за 5 години например, и с по-общата норма - до смъртта му. Възмездното отстъпване на право на ползване в много свои правила напомня наемния договор. То обаче се счита за далеч по-сигурно. Сред предимствата са му еднократното плащане, невъзможността за принудително изпълнение, ограничените възможности за едностранно прекратяване. 

Важно е да се знае, че ако правото на ползване е учредено в полза на юридическо лице, то се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок. Има и още две основания за прекратяване - ако вещта погине (например земетресение или пък пожар разруши недвижимия имот), или ако правото на ползване не се упражнява в продължение 5 години. Законът дава възможност на собственика да иска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с вещта по начин, който я застрашава с разрушаване или със значително повреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта.

И тук стигаме до това какви отговорности и задължения има ползвателят. Той е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси. Негово задължение е и да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване, ако например има срок на ползване. При предаване на имота се съставя опис.

При липса на опис предполага се, до доказване на противното, че имотът е предаден в добро състояние. Ползвателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената употреба. Той обаче е длъжен да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго, пише в Закона за собствеността. Ползвателят е длъжен и да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността.