Как може да се развали договор? Как това се прави, ако той е свързан с недвижим имот?

Х.К., София

Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, то кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Това е записано в закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Именно в него са и общите правила и процедури, свързани с неизпълнението на договорености, включително и такива за недвижими имоти.

Едно от основните правила е, че кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти. Същото е положението и ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Пак в ЗЗД е посочено изрично, че "развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред". Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, то съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.

Развалянето има обратно действие освен при договорите за продължително или периодично изпълнение, е друго основно правило при неизпълнение. Договори за периодично изпълнение са напимер тези за наем. Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора. Развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба.

При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.

Длъжникът, който има срещу кредитора си изискуемо вземане от същото правно отношение, от което произтича и неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението си, докато кредиторът не изпълни своето. В такъв случай ответникът се осъжда да изпълни едновременно с ищеца.

Когато от обстоятелствата е ясно, че има опасност едната от страните да не изпълни задължението си, другата страна може да откаже да изпълни своето задължение, освен ако и се даде надлежно обезпечение.  Който има изискуемо вземане във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужда движима вещ или за вреди, причинени от нея, има право да я задържи, докато бъде удовлетворен, освен ако е недобросъвестен. Когато предмет на задържането са стоки, кредиторът може да задържи такова количество от тях, колкото е потребно за удовлетворяване неговото вземане. Недействителни са уговорките, с които предварително се изключва или ограничава отговорността на длъжника за умисъл или за груба небрежност, посочва още ЗЗД.