Какви са правилата за гаражите?

С.К., София

"В надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност, а в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж - гаражи или места за паркиране, по изключение трафопостове, както и други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и на нормите за безопасност". Това е записано в действащия закон за устройство на територията (ЗУТ). 

Още от тази разпоредба става ясно, че гаражът има своята самостоятелна роля, както и че той не може да съществува, ако не отговаря както на законови, така и на технически правила. Един гараж може да бъде построен чрез участие в групов строеж или чрез отстъпено само право на строеж върху парцел, собственост на общината, държавата, фирма или частно лице. Той може да бъде придобит чрез всички известни начини - дарение, покупко-продажба, делба, наследство. Гаражът може да е и обект само на наемен договор. Той е самостоятелен недвижим имот за разлика например от мазето или тавана, които са прилежащи части. В този смисъл той може да бъде продаван и купуван отделно, да бъде даван под наем, да се възлага на един или друг съделител при делба, да е обект на завещание и т.н.

ЗУТ предвижда специални правила за новите сгради. За тях има изрична норма, че "необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот".

Изключения от това правило се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини. Такива причини могат да са размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и др.

Когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда - етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ. Това става чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по закона за собствеността, то тогава паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

През 2021 г. бе въведено специално правило, според което подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, може да се осъществява чрез общ достъп въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, са общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват, и се определят с инвестиционните проекти, разпорежда ЗУТ.