В какви случаи и при кои сделки може да се запазва правото на ползване върху имот? 

Д.З., София 

Няма спор, че методът, при който собственик прехвърля недвижимия имот, но си запазва правото на ползване, е много често използван в България. Това най-често се прави между роднини - родители прехвърлят на децата си, баба и дядо - на внуци и т.н. Този способ обаче може да се избере и при покупко-продажба между непознати хора. При всички положения в нотариалния акт е добре и дори задължително изрично да се посочва, че се прехвърля собствеността, но съответният продавач си запазва правото на ползване за определен срок или пък до смъртта си. Този способ се използва най-често в случаите, когато едновременно дете или внук се прави собственик, а пък родителят или бабата и дядото остават да живеят в даден имот до смъртта си. 

В този вариант собственост върху имота се прехвърля на друго лице с различни сделки и договори - продажба, дарение, по договор срещу издръжка и гледане. И просто досегашният собственик си запазва доживотно правото на ползване върху него. По този начин често се избягват роднински проблеми, спорове и скандали, както и се тушират страховете на родители, че могат да бъдат изгонени от собствения им имот. 

Правото на ползване включва в себе си възможност да се използва вещта съгласно нейното предназначение. Изрично е определено, че ползвателят не може да отчуждава своето право, което значи, че то винаги е лично и не може да се прехвърля. Той е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси. Негово задължение е и да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване - ако например има срок на ползване. 

Иначе правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако то не е учредено за по-кратък срок. Защото може да се учредява право на ползване и срочно - за 5 години например, и с по-общата норма - до смъртта му. Възмездното отстъпване на право на ползване в много свои правила напомня наемния договор. То обаче се счита за далеч по-сигурно. Сред предимствата му са еднократното плащане, невъзможността за принудително изпълнение, ограничените възможности за едностранно прекратяване. 

Важно е да се знаят и няколко неща, свързани с данъците при такива сделки. Според Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) "за новопостроените или придобитите по друг начин имоти собственикът, съответно носителят на ограниченото вещно право, уведомява за това писмено в 2-месечен срок общината по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти".

И в случаите при сделки със запазване на правото на ползване е задължително да се подава декларация. Защото фактически и тук има придобиване на имот. Тук задължен да декларира обаче е ползвателят. Декларацията ползва и фактически новия собственик.

Собственикът на имот е длъжен да внася данъците и таксите за него. При правото на ползване обаче има изключение. В този случай данъчно задължено е лицето, ползващо имота. Освен това ползвателите са длъжни да плащат и такса смет.