Как стоят нещата, когато един съсобствен имот е отдаден под наем?

А.Д., София

----------------

В България често се отдават под наем имоти, които са съсобствени. До тази съсобственост най-често се стига при наследяване, но това може да е станало при публична продан или ако няколко души са построили един имот например. 

Според Закона за собствеността (ЗС) правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица, включително държавата, общините, юридически или физически лица. Пак там е записано, че частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Когато обаче се наследява, нерядко обаче се получават неравни идеални части на няколко наследници, които се превръщат в съсобственици.

При всички случаи именно определянето на частите е важно изначално. Защото законът определя, че всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Пак там е изрично разпоредено, че "всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им". И веднага след това: "Когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване". Това означава, че ако има един имот и единият съсобственик го дава под наем, то и другите имат право да взимат от наема. Или ако не са взимали, писмено да поискат обезщетение в размер на неполученото плюс дори лихвата. Това се определя, естествено, съобразно съответната част, която има съответният съсобственик. Така, ако той като наследник има например една трета, то може да претендира за съразмерен дял от наема.

Исковете за тези части могат да бъдат насочени както към този, който е отдал имота под наем, без да пита другите, и който взима парите, така и срещу наемателя. Двамата са солидарни длъжници, което означава, че ако единият плати, отпада задължението и на другия.

Често възникват всякакви спорове - както за неполучен наем, за разпределение на наем, така и дали изобщо да се дава един имот под наем. Изобщо проблемите може да са навсякъде. Затова и законът разпорежда, че общата вещ - например имот, се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, то може районният съд, по искане на когото и да е от съсобствениците, да реши въпроса, да вземе необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.

При проблеми и спорове със съсобственост има още няколко изхода. Единият е съответният недоволен съсобственик да отиде на продажба на частта от съсобствения имот. Продажбата на трети лица е възможна само след като се представят пред нотариуса писмени доказателства, че е предложено на другите съсобственици да купят тази част. Писмено трябва и да се декларира, че никой от тях не е приел това предложение. 

Възможно е да се използва законовата разпоредба всеки съсобственик да може въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ - освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот.