Поскъпването на жилищата вероятно ще продължи и през тази година, но нарастването на цените ще се забавя - тенденция, която се очерта в последните месеци на 2018 г. Очакваното повишение на лихвите по ипотечните кредити заедно с предупрежденията на БНБ към банките да бъдат по-внимателни при отпускането на заеми допълнително охлажда пазара на имоти. Столицата продължава да е най-големият пазар, но в някои от областните градове като Пловдив процентът на увеличение на цените вече изпреварва този в столицата. Това са основните прогнози в началото на тази година.

Една от сериозните промени, поне в столицата, е повишаването на средната стойност на сделките. Ако преди две години покупките на жилища бяха предимно в диапазона 50 000 - 70 000 евро и имотите за над 100 000 бяха изключения, те постепенно се превръщат в масовите сделки на пазара. През 2018 година ръстът на покупките на жилище за над 100 000 евро е над 50% спрямо предходната 2017 година и те вече представляват 36% от всички осъществени сделки в столицата. Все пак през 2018 г. най-голям остава делът на продажбите в сегмента между 70 000 и 100 000 евро - 38%. Това коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека" пред в."Сега".

По наблюдения на агенцията поскъпване на имотите през тази година е имало най-вече в ключовите райони в столицата, където купувачите са били по-активни. В централната част на града средните цени са около 1400 -1500 евро/кв.м, докато в южните райони като "Манастирски ливади" и "Витоша" цените варират около 900 - 1000 евро/кв. м. В "Младост" интересът за покупка на имот през 2018 г. се е увеличил заради задържането на строителството. Средните цени за квартала са около 1250 евро/кв. м.

По-ниските лихви по кредитите са довели до поскъпване на жилищата в София от 7.7% спрямо края на предходната година. "Ако станем свидетели на плавно покачване на лихвите, каквито са очакванията за средата на 2019 г., цените на имотите ще задържат нивата си. Въпреки че осезаемо поскъпване не се очаква, евентуален ръст е възможен при качествените жилища в най-търсените райони", казва Гергана Тенекеджиева от "Адрес".

"През 2018 цените на имотите в София бяха стабилни, въпреки че лихвите по кредитите достигнаха рекордно ниски стойности. През следващата година очакваме това задържане да продължи, без цените да се понижават", допълва Люба Атанасова. Все пак от "Имотека" прогнозират възможно леко поскъпване на имотите в определени райони, където има сериозен интерес за покупка.

Кварталите в София могат да се обособят в три типа,

коментират от агенцията. Първият са т. нар. „престижни“ квартали като "Лозенец", "Яворов", "Изток", "Изгрев", "Гео Милев", "Иван Вазов". Цените на имотите в тях надвишават средните за столицата и клиентите разполагат с по-високи бюджети за покупка. Вторият тип са районите, които предлагат добро съотношение между цена и качество. Такива са "Манастирски ливади", "Кръстова вада", "Борово", "Красно село". Към жилищата в тези квартали продължава да има стабилен интерес. Третият тип са "бюджетните" квартали с изградена транспортна инфраструктура - това са "Надежда", "Люлин", "Обеля", "Банишора". След изграждането на третия метродиаметър към тях ще се причислят и "Овча купел", "Левски Г"  и "Сухата река".

Доскоро по-слабо търсени, но вече набиращи популярност, са два софийски квартала. Това са "Овча купел" и "Дружба", в които се наблюдава раздвижване и интерес за покупка заради разширението на метрото. Все пак в "Овча купел" цените все още са далече под средните за София. Освен това районът предлага добри възможности за инвестиционна покупка, заради близостта до Нов български университет и търсенето на жилища под наем наоколо, обясняват от "Адрес".

Интересът в "Дружба" също се обуславя от развитието на транспортната мрежа. Освен с изградените вече метростанции кварталът привлича купувачи и заради близостта до основни офис зони. Развитието на "Дружба 2" и реализирането на множество проекти за ново строителство позволиха да се промени и самият имидж на района, допълват от агенцията.

Покупките "на зелено" продължават да са голяма част от всички сделки

в София. Макар и сравнително рисков, интересът към новото строителство идва в резултат от търсенето на по-високо качество на живот. Купувачите, които инвестират в новопостроени или строящи се сгради, имат високи изисквания към качеството на строителството, към мястото, вътрешното разпределение, прилежащите пространства. Според "Адрес" това е знак, че българите все повече се интересуват от това да се сдобият не просто с имот, а с комфортна среда на обитаване. Фактор, който оказва влияние, е и наличието на гараж и паркоместа към кооперацията, тъй като голяма част от домакинствата разполагат с два или повече автомобила.

През последните месеци се наблюдава своеобразен бум на новото строителство в някои от северните райони като кварталите "Обеля" и "Връбница", които привличат инвеститорите заради по-ниските цени и позволяват реализирането на по-достъпни жилища.

През 2018 г. пазарът на недвижимите имоти бе воден от активното банково кредитиране, категорични са от "Имотека" и от "Адрес". Обемът на изтеглените жилищни заеми надвишава с 10% стойностите от предходната година. Съществена промяна има и в размера на жилищния заем. Докато през 2017 г. клиентите са разчитали предимно на банково участие между 50 - 80%, то през миналата година е зачестило търсенето на 100% финансиране на сделката, като се съчетава жилищен с потребителски кредит. Това е характерно за по-младите семейства, които често нямат спестени средства и избират възможности за пълно финансиране на покупката.

Тенденцията вероятно скоро ще се промени. Все повече анализатори прогнозират, че намаляването на лихвите е достигнало предела си и се очаква леко покачване в следващите месеци. През миналата година

БНБ неведнъж предупреждаваше търговските банки да бъдат по-консервативни при кредитирането

и да преценяват по-внимателно рисковете. Това важи особено при придобиването на имот „на зелено“, което винаги е свързано с риск за финансирането и изпълнението на проектите в срок. По данни на БНБ ипотечните кредити са нараснали с 10.2% на годишна база през ноември миналата година и достигат 10.415 млрд. лв., съобщи Инвестор.бг в края на миналата година. Същият годишен ръст беше отчетен и през октомври въпреки призивите на БНБ за охлаждане на ипотечното кредитиране. Бързото нарастване на кредитите може да създаде рискове, които да се материализират при бъдещо покачване на лихвите или отслабване на икономическата активност, отбеляза БНБ и призова банките да затегнат условията за отпускане на заеми и да преценяват внимателно дали клиентите им ще могат да върнат заемите и при покачване на лихвите.

Освен това БНБ получава и мощен инструмент за ограничаване на кредитирането. Тя ще може да определя с решение на управителния си съвет съотношението между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя. Така ще се ограничи рискът от появата на нов имотен балон и от срив на пазара, както се случи преди десет години.

Колкото и София да е най-големият пазар на жилища, Пловдив се очертава като нова "гореща точка". Макар според брокерите през миналата година ръстът на цените там да е бил умерен, последните публикувани данни  за имотния пазар на Националия статистически институт (НСИ) за третото тримесечие на миналата година сочат различна тенденция. Цените на жилищата в България са нараснали с 6.3% на годишна основа през третото тримесечие на 2018 г. По-голямо е повишението при новопостроените жилища, които отбелязват годишен ръст от 7.2%, докато при съществуващите жилища е отчетено повишение от 5.8%. През второто тримесечие годишният ръст на цените на жилищата бе 7.5%, а през първото тримесечие беше регистрирано повишение от 7.1%.

Най-силен годишен ръст през третото тримесечие на 2018 г. е отчетен именно в Пловдив - 9.6%, като там цените на съществуващите жилища растат почти два пъти по-бързо в сравнение с новите жилища - съответно с 11.5 и 6.2%. Това може да се обясни с бързото разрастване на икономическите зони около града и нуждата от все повече квалифицирана, а и добре платена работна ръка.

Националната статистика следи цените на жилищата в шестте най-големи града в страната с население от над 120 хил. души. В Бургас имотите поскъпват с 7.4% на годишна база през третото тримесечие (7.6% при новите жилища и 7.1% при съществуващите жилища). София е на трето място с годишно повишение на цените от 7% (8.1% при новите жилища и 6.5% при съществуващите жилища). Във Варна и Русе цените на жилищата отбелязват годишен ръст от 6.6%, а в Стара Загора повишението на годишна основа достига 4.4 на сто.

ЛУКСОЗНИ ИМОТИ

Въпреки ръста на доходите и по-достъпното кредитиране, пазарът на луксозни имоти отбеляза спад  през 2018 г. Обяснението е в бързото покачване на цените, което разколебава купувачи и наематели. В сравнение с минали години запитванията са повече на брой, но по-рядко се стига до сделки, кометира Весела Илиева от агенцията за висок клас имоти Unique Estates. През 2018 г. сделки с луксозни имоти са се сключвали основно в централните райони на София и около Докторски паметник, като голяма част от търсенето е насочено към апартаменти в стари аристократични кооперации с инвестиционна цел или към жилища за ремонт и отдаване под наем в платформи като AirBnb. Средната цена на висок клас жилище в София е между 1500 -1800 евро на кв.м, допълват от агенцията. Интересът към покупка на къщи в кварталите Бояна, Драгалевци, Симеоново и местността Камбаните е трайно висок, но ограниченото предлагане подтиква купувачите да търсят алтернативи. Това води до увеличаване на сделките с малки строителни парцели, подходящи за строеж на еднофамилни къщи. Обичайно сделките са за 700 кв. м до декар дворно място с правилна форма и цена между 100 000 и 150 000 евро. Търсят се главно парцели, на които може да се построи къща с 350 - 400 кв. м разгъната застроена площ. Южните райони на София, около бул. „България“, както и кварталите по Витошката яка също са предпочитани, като там продажбите са с цел сдобиване със собствено жилище. Според агенцията през 2019 г. купувачите ще бъдат тези, които ще диктуват пазара, и част от продавачите ще трябва да преосмислят офертите си. Пазарът на луксозни имоти догодина ще е свързан с бавно задържане на цените. При силно надценените имоти ще настъпи спад.